تكثر القضايا المتعلقة بالإيجارات حيث تشمل دعاوى الاخلاء ودعاوى المطالبة بالأجرة المتأخرة ودعاوى زيادة الأجرة .
وتخضع عقود الايجار للمرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات الذي نصت المادة الأولى فيه على نطاق سريان أحكامه على النحوالتالي :-
تسري احكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الاراضي الفضاء المؤجرة للسكن او لغير ذلك من الاغراض وتستثني من ذلك الاراضي الزراعية.
واذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي او كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي او وقع العقد على عين وما تحتويه من اموال تفوق في اهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الايجار فتسري احكام قانون التجارة او غيرها على حسب الاحوال.
وتستند دعاوى المطالبة بالأجرة المتأخرة على ما جاء بنص المادة العاشرة من ذات القانون التي نصت على :-
يجب على المستأجر ان يقوم بوفاء الاجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة
اذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب وفاء الاجرة في اول كل شهر اذا كان الايجار مشاهرة في اول كل مدة معقود عليها الايجار في الاحوال الاخرى ولا يعتد بتاريخ سند قبض الاجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها.
للمستأجر ان يودع الاجرة المستحقة خزانة ادارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا ، فاذا حصل الايداع خلال عشرين يوما من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالأجرة في الموعد المقرر.
ويجب ان يتم عرض الاجرة على المؤجر كلما حل ميعاد استحقاق كل دفعة منها. ما لم يكن قد سبق للمستأجر عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر واثبت بمحضر اعلان العرض ان المستأجر سيودع ما يستجد من الاجرة في موعد استحقاقها بإدارة التنفيذ ، فيجوز له ايداعها دون عرض الى ان يقوم المؤجر باخطار المستأجر كتابة بانه يقبل سداد الاجرة اليه فيلتزم المستأجر بعرضها على المؤجر بعد ذلك.اذا قام المستأجر بعرض الاجرة قانونا على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبضها في هاتين المرتين ، وجب على ادارة التنفيذ في المرات التالية قبول ايداعها مباشرة دون حاجة الى عرضها على المؤجر ، ما لم يقم المؤجر باخطار المستأجر كتابة بانه سوف يقبل الاجرة دون عرضها عرضا قانونيا.
على ادارة التنفيذ اخطار المودع له بحصول الايداع خلال خمسة ايام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول فاذا كان عنوان المودع له غير معروف ارسل اخطار الى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته.
وفي جميع الاحوال لا يجوز للمودع سحب ما اودعه من اجرة الا بموافقة المودع له او بموجب حكم قضائي.
يصدر وزير العدل قرار بتحديد رسوم العرض والايداع والصرف التي يلتزم بسدادها كل من المستأجر والمؤجر والقواعد والاجراءات المنظمة لذلك.
إذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الاجرة او الخصم منها او انقاصها فان ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الاجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك الى ان يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي او يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين والا اعتبر متخلفا عن اداء الاجرة.
كما تستند دعاوى الاخلاء زيادة الأجرة إلى نص المادة الحادية عشر :-
اجرة المتفق عليها في عقد الايجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها الا باتفاقهما او للأسباب التي يقررها القانون.
مع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائيا على الاجرة مرة كل خمس سنوات على الاقل ما لم يكن الايجار معقود لمدة اطول فتسري الاجرة المتفق عليها الى نهاية مدة العقد ويراعى في تقدير اجرة المثل ما نص عليه في المادة 4 من هذا القانون.
وفي جميع الاحوال لا يجوز ان يتجاوز الفرق بين الاجرة السارية، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم.
أما بالنسبة إلى دعاوى الاخلاء فتستند إلى :-
المادة 19
ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد.فاذا انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون اعتراض منه اعتبر الاجيار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمدة – او مدد متتالية – تساوري المدة المعينة لدفع الاجرة وتنتقل الى الايجار جميع التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الايجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت او عينية فلا تنتقل الى الايجار الجديد الا برضاء الكفيل.واذا رغب احد الطرفين في اخلاء العين وجب عليه ان ينبه الطرف الآخر قبل الاخلاء بخمسة عشر يوما في الاجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة اشهر وبشهر واحد في الاجازة التي لا تتجاوز مدتها ستة اشهر وبشهرين اذا زادت المدة على ذلك فاذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالاخلاء وجبت مراعاته.وفي جميع الاحوال يكون التنبيه رسميا او ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول.
المادة 20
استثناء من احكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر ان يطلب – ولو عند انتهاء مدة الايجار – اخلاء العين المؤجرة فيما عدا الاراضي الفضاء – الا لاحد الاسباب الآتية :–
اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد او وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10) ، على انه يجوز للقاضي ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع الزام المستأجر بالمصروفات اذا اثبت المستأجر ان تأخره يرجع الى عذر قوي تقبله المحكمة واوفى حتى نهاية اول جلسة تم اعلانه بها اعلانا صحيحا بجميع الاجرة المستحقة.ويجوز تسليم الاجرة لكاتب الجلسة لايداعها خزينة ادارة التنفيذ بدون اجراءات اذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر او الغياب عن البلاد من قبل الاعذار المقبولة في التأخير عن دفع الاجرة.
اذا كان المستأجر قد اجر من الباطن العين المؤجرة او جزءا منها او نزل عن عقد الايجار للغير او اخلى العين لغير مالكها او من ينوب عنه او اسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الايجار حقيقة او حكما وذلك كله اذا لم يأذن به المؤجر باذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الاخرء وللمسـتأجر ان يثبت عكس ذلك.
اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة او سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الايجار المعقولة او تخالف النظام العام او الاداب العامة ، او تضر بمصلحة المؤجر الادبية او المادية .
اذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فاغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة اشهر حتى لو دفع الاجر .
اذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان ، او صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة .
اذا اراد المالك هدم العين المؤجرة لاعادة بنائها من جديد في احدى الحالات الآتية :
أ- اذا مضى خمسة وعشرون سنة على الاقل من تاريخ انتهاء البناء الاصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم.
ب- اضافة البلدية اراض الى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية او تعديل في حدود العقار .
ج- اقامة مبان استثمارية او تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية .وفي جيمع هذه الحالات يجب ان يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الاقل ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم .
د-اذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة الى هذه النسبة ويجب اتباع اعلى نسبة تسمح بها هذه النظم .ولا يجوز الحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .ويجب على المالك ان يشرع في الهدم خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في الترخيص اللازمة . فاذا اخل المالك باي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر – بحسب الاحوال – الحق في العودة الى شغل العين او التعويض ان كان له مقتضى .
اذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط الا يكون من الممكن اجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .لا يحكم بالاخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .على المؤجر ان يشرع في التعلية قبل مضي ستة اشهر من تاريخ الاخلاء فاذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة او التعويض ان كان له مقتض .اذا لم يرغب المؤجر في الاخلاء وترتب على اعمال التعلية اخلاء جزئي او وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد او المطالبة بانقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .
اذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه او باحدى زوجاته او احد اصوله او فروعه او كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه . وللمالك ان يختار العين التي يرغب في سكناها .اذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة اشهر من تاريخ الاخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض ان كان له مقتض .
اذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها او شغلها بنفسه او باحدى اصوله او فروعه او ممن يعولهم .
اذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين او اكثر مملوكة او مخصصة له . واجرها الوصي بعد وفاته الى المستأجر ، واحتاج القاصر الى هذا المكان ، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد للممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر ، فاذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء ، جاز للمستأجر العودة الى المكان او المطالبة بالتعويض ان كان له مقتض .
اذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة او احدى المهن ، وصدر حكم قضائي او قرار اداري بإبعاد المستأجر .